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既有住宅加装电梯面临的问题及建议

编辑:来源:4948人阅2021-04-21 15:25:55

——省政协十二届三次会议集体提案(会中办案)

 

既有住宅加装电梯面临的问题及建议

九三学社江西省委员会

 

传统居家养老仍是我国老人的主要养老方式。建于上世纪八、九十年代的多层住宅绝大多数没有电梯,这类住宅加装电梯是顺应广大老人居家养老的迫切需要李克强总理在2018年《政府工作报告》中指出:“有序推进“城中村”、老旧小区改造,完善配套设施,鼓励有条件的加装电梯。”近日,我省出台《江西省城市既有住宅加装电梯指导意见》(下称《指导意见》),为全省现阶段有序开展城市既有住宅加装电梯工作提供了较好的制度保障。然而调研发现,我省加装电梯目前还面临不少问题。

一是配套政策待完善。既有多层住宅加装电梯涉及水管、电路、天然气、消防、城建、质监等众多职能部门,也涉及到资金筹措、住户利益协调、房屋结构安全、特种设备管护等方方面面,需要系列配套规范性文件和实施法则。另外,既有住宅加装电梯,面临的最大难题是各层住户协调,自主协调成为“几乎不可能完成的任务”,目前没有相应的组织出面牵头,去做相应的宣传、协调和指引工作

二是资金筹集有困难。安装电梯的费用主要包括加建电梯费用和运行、保养费。普通电梯设备一般每台为 10-30多万元不等,加上建造电梯井安全鉴定、建设规费、土建安装、小区电压增容等费用,还有电梯的日常运行电费和保养维修费用,将这些费用分摊到各层住户,对普通住户而言是笔不小的负担

三是工程监管需加强。目前,按照国家《建筑施工许可管理办法》规定,对工程投资额在30万以下或者是建筑面积在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证。属于这类范围的加装电梯,施工和验收过程中可能存在无报建、无监管漏洞,电梯井道工程质量令人担忧。部分业主不懂专业技术,基于方便及寻求低价心理可能去找一些无资质、非专业单位作为施工主体,比如电梯厂商为承建主体,部分电梯厂商不具备加装电梯的资质。

四是保障机制要建立。住宅电梯设计使用寿命一般为15年,实际寿命视运维情况有长有短。由于使用不当、维护不到位,或者缺乏资金保障,导致大量电梯带病或超期运行,存在严重安全隐患。可以预见的是,即便老旧小区多层住宅加装了电梯,后续维护或更新将会更加艰难。老旧小区普遍物业管理费用低廉,微薄的物管经费无法支撑小区既有物业的管理加上电梯的运维。目前没有建立电梯运维及更新的持续保障机制。

建议

1.做好工程项目规划。加装电梯必须满足城市规划、建筑结构安全、消防间距及疏散等要求。要切实做好加装电梯项目调查和规划,防止一哄而上的现象发生。建议由政府牵头,规划、住建等相关部门联合对既有多层住宅加装电梯全面进行摸底排查,并及时通告排查结果。严格按照《指导意见》要求,已经列入城市棚户区改造和房屋征收范围及计划,以及不具备加装电梯工程条件的住宅,严禁加装电梯,以免劳民伤财。对适合加装电梯的具体小区进行充分论证,提出合理的加装方案供业主参考。

2.完善配套政策措施。根据《指导意见》,尽快完善既有多层住宅加装电梯的各项政策措施,制定相应的规范性文件和实施法则简化审批程序,明确责权界定,推动建立责权明确、协调顺畅、通力合作的工作机制。建议市、县成立既有多层住宅加装电梯的办事机构,协调规划、住建、安监、质监、消防、供电等部门,明确办事流程,提供审批、协调、监理、验收等“一站式”服务。

3.多方筹措建设资金。坚持谁受益、谁承担的原则。首先,通过合理确定住户分摊比例,以自筹方式解决主要费用,除提取个人住房公积金和物业维修基金外,鼓励金融机构设计用于加装电梯的消费贷款其次,从财政和税收方面给予一定的政策支持:一是从地方财政中拨出一定比例资金,纳入政府年度预算;是对规划报建、项目审批等费用从税收上给予减免,对物业服务企业运行电梯造成的亏损实施专项补贴等,支持选用本省生产符合要求的电梯产品。再次,在保障安全、维护住户利益的前提下,鼓励加装电梯和运维管理的市场化新业态、新模式。

4.加强建设工程监管。在施工过程中要充分考虑原有建筑结构面改变对对原有建筑产生受力影响、新结构与旧建筑沉降不一等井道安全问题。明确加装电梯井道施工主体资质要求,明确相关部门加强井道施工质量监管。

5.构建持续保障机制。一是建立电梯安全评估机制。将评估结果作为电梯大修、更换的依据,对电梯质量安全状况建立台账,实行动态监控。二是建立电梯维护、更换资金保障机制。由于电梯维修和更换基本上是可以预见的,建议设立住宅电梯专项基金,资金来源可以从房屋维修基金、住户所交物业管理费中按一定比例划拨,以及吸收社会募捐,电梯专项基金专款专用,仅仅用于电梯大修和更换。三是对房屋维修基金使用现有程序进行评估,重新设定并简化维修基金(电梯专项基金)使用流程。

 


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